Meisterbetrieb für Badbau

Badsanierung in der Mietwohnung

Ob Vermieter oder Mieter zahlt, wer zustimmen und wer dulden muss, legt das BGB fest. Modernisierungskosten darf der Vermieter mit 8 Prozent im Jahr auf die Miete umlegen.

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Ein Mietbad gehört baulich dem Eigentümer, genutzt wird es vom Mieter. Daraus folgt: Der Vermieter muss erhalten, aber nicht verbessern, und wer als Mieter selbst umbauen will, braucht seine Erlaubnis. Modernisierungen sind drei Monate vorher anzukündigen. In neun Leipziger Gebieten kommt eine soziale Erhaltungssatzung hinzu.

Genannte Preise verstehen sich inklusive Umsatzsteuer. Der Text beschreibt die Rechtslage mit Stand Oktober 2026 so, wie sie für Vermieter und Mieter gilt, und ersetzt keine Rechtsberatung.

Erhalten muss der Vermieter, verbessern darf er

Fast jeder Streit um ein Mietbad dreht sich um zwei Begriffe, die im Alltag ähnlich klingen, rechtlich aber weit auseinanderliegen. An ihnen hängt, wer bezahlt.

Instandhaltung und Instandsetzung sind Sache des Vermieters. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB muss er die Wohnung während der gesamten Mietzeit vertragsgemäß nutzbar halten. Das ist eine Hauptpflicht aus dem Mietvertrag, mit der Miete abgegolten und ohne Zuschlag.

Modernisierung ist dagegen freiwillig. Gerade deshalb darf er einen Teil der Kosten über die Miete zurückholen. Darin liegt sein Anreiz und zugleich der Grund, warum so oft darüber gestritten wird, auf welche Seite eine Arbeit gehört.

Befund im Bad	Einordnung	Kosten trägt
Abdichtung undicht, Decke darunter feucht	Instandsetzung	Vermieter
Armatur verkalkt, Temperatur nicht mehr regelbar	Instandsetzung	Vermieter
Schimmel durch Bauschaden oder defekte Hauslüftung	Instandsetzung	Vermieter
Intaktes Sanierungsbad von 1996, Fliesen abgenutzt	weder noch	keine Pflicht
Wanne raus, bodengleiche Dusche rein	Modernisierung	Vermieter, Umlage möglich
Handtuchheizkörper, Fußbodenheizung, zweites Waschbecken	Modernisierung	Vermieter, Umlage möglich
Mieter wünscht neues Bad ohne Mangel	Absprache	Mieter, sofern nicht anders vereinbart

Auf der Baustelle greifen beide Anteile meist ineinander. Im sanierten Leipziger Altbau ist das Sanierungsbad der neunziger Jahre mit 3 bis 5 m² die häufigste Ausgangslage. Nach 25 bis 30 Jahren sind dort Abdichtung und Leitungen oft fällig, und bei offener Wand kommt die bodengleiche Dusche dazu. Folge für die Mieterhöhung: Den Erhaltungsanteil trägt der Vermieter allein.

Ab wann ein altes Bad als Mangel gilt

Maßstab ist der Zustand bei Vertragsschluss, nicht das Alter. Wer 2012 eine Gründerzeitwohnung mit einem 4 m² großen Sanierungsbad von 1996 bezogen hat, hat es genau so gemietet.

Als Mangel gelten etwa Undichtigkeit, fehlendes Warmwasser, ein unbenutzbares WC, Elektrik ohne Schutzleiter im Nassbereich, Schimmel aus einem Bauschaden oder ein ausgefallener Abluftschacht im fensterlosen Bad, wie es in Leipziger Gründerzeithäusern oft nachträglich eingebaut wurde.

Vergilbte Keramik, Fliesen im Geschmack von 1996, ein unpraktischer Schnitt, eine Wanne, wo Sie lieber duschen würden, ein zu kleiner Spiegelschrank oder fehlende Barrierefreiheit begründen dagegen keinen Mangel. Für Komfort muss der Vermieter nicht aufkommen.

Am häufigsten gestritten wird über das innenliegende Bad von 3 bis 5 m², dessen Abluft nachlässt. Zieht sie gar nicht mehr, liegt ein Mangel vor, zieht sie schwach, entscheidet eine Messung. Welche Luftmenge eine Badlüftung schaffen muss, erklären wir unter Bad ohne Fenster.

Vier Schritte bis zur Mieterhöhung

Für die spätere Umlage muss der Vermieter eine feste Abfolge einhalten. Fehlt ein Schritt oder ist er formal falsch, steht die Erhöhung auf dem Spiel.

Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB). In Textform, spätestens drei Monate vor Baubeginn, mit Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, dem Betrag der Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten. Ohne Angabe zur Mieterhöhung ist sie fehlerhaft und begründet keine Duldungspflicht.
Härteeinwand (§ 555d Absatz 3 BGB). Der Mieter erhebt ihn in Textform bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang folgt, etwa wegen Alter, Behinderung, Krankheit oder der künftigen Miete. Danach bleiben nur Gründe, von denen er schuldlos nichts wusste.
Duldung (§ 555d BGB). Ohne durchgreifenden Einwand muss der Mieter die Handwerker in die Wohnung lassen und die Arbeiten hinnehmen.
Mieterhöhungserklärung (§ 559b BGB). Erst wenn die Arbeiten fertig sind, in Textform und mit nachvollziehbarer Kostenaufstellung. Zu zahlen ist die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.

Für eine reine Instandsetzung gilt diese Abfolge nicht. Dulden muss der Mieter sie nach § 555a BGB trotzdem, eine Mieterhöhung kann der Vermieter daraus aber nicht ableiten.

Die Umlage von 8 Prozent und ihre Grenzen

Nach § 559 BGB darf die Jahresmiete um 8 Prozent der Modernisierungskosten steigen, die auf die Wohnung entfallen. Zwei Grenzen bremsen das, und beide schützen den Mieter.

Der Erhaltungsanteil wird nach § 559 Absatz 2 BGB vorab abgezogen, denn was ohnehin fällig war, verbessert nichts. Im 4 m² kleinen Sanierungsbad der neunziger Jahre mit verbrauchter Abdichtung ist dieser Anteil groß.

Die Kappungsgrenze aus § 559 Absatz 3a BGB deckelt den Aufschlag auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei weniger als 7 Euro Ausgangsmiete auf 2 Euro. Diese engere Grenze trifft in Leipzig viele Wohnungen: Die Nettokaltmiete im Bestand lag laut Zensus 2022 bei durchschnittlich 6,5 Euro je Quadratmeter.

Ein Beispiel: 71 Quadratmeter Wohnfläche, etwa der Leipziger Durchschnitt laut Zensus 2022, 6,50 Euro Ausgangsmiete je Quadratmeter und ein neues Bad für 17.500 Euro. Gerechnet wird so:

Schritt	Betrag
Kosten der Badsanierung	17.500 €
minus Erhaltungsanteil (40 Prozent)	− 7.000 €
umlagefähiger Rest	10.500 €
davon 8 Prozent pro Jahr	840 €
Erhöhung pro Monat	70 €
je Quadratmeter	0,99 €/m²
Kappungsgrenze 2 €/m² (Miete unter 7 €/m²)	eingehalten

Den umlagefähigen Teil holt der Vermieter in zwölfeinhalb Jahren über die Miete zurück, die 7.000 Euro Erhaltungsanteil trägt er selbst und setzt sie im Jahr der Zahlung steuerlich ab, siehe Badsanierung steuerlich absetzen.

Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB hilft bei kleinen Maßnahmen: Bis 10.000 Euro je Wohnung gelten pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil, ohne Einzelnachweis, dafür ist danach fünf Jahre lang keine weitere Modernisierungsumlage möglich. Ein Komplettbad mit 6 bis 8 m² kostet bei uns 13.000 bis 22.000 Euro und liegt damit immer darüber. Eher passt der Tausch Wanne gegen Dusche für 3.500 bis 8.000 Euro, je nach Leitungsweg; den Festpreis nennen wir nach dem kostenlosen Ersttermin.

Weniger Miete, solange gebaut wird

Während der Bauzeit ist das Bad kaum oder gar nicht nutzbar, ein Mangel nach § 536 BGB. Gern wird § 536 Absatz 1a BGB angeführt, nach dem drei Monate lang nicht gemindert werden darf. Das gilt jedoch nur bei energetischer Modernisierung, nicht beim Bad.

Die Quote richtet sich danach, was dem Mieter bleibt. Ein zweites WC in der Wohnung mildert den Ausfall, eine Ersatzdusche oder ein Ersatz-WC des Vermieters ebenso, etwa in einer leeren Wohnung im Haus. Ohne Ausweichmöglichkeit fällt die Quote hoch aus. Feste Prozentsätze gibt es trotz mancher Tabelle im Netz nicht. Gerichte entscheiden einzeln.

Beide Seiten wollen deshalb eine Baustelle von wenigen Wochen, ohne Pausen dazwischen. Ein Komplettbad von 6 bis 8 m² bauen wir in 10 bis 15 Arbeitstagen am Stück; auf Wochenenden verteilt, liefe die Minderung ein Vielfaches davon. Mehr dazu unter Badsanierung Dauer und Badsanierung Ablauf.

Bad im Ausgangszustand mit Wand- und Bodenfliesen in Türkis und einer großen Badewanne

Wenn Mieter auf eigene Kosten umbauen

Oft kommt der Anstoß vom Mieter. Er lebt seit 20 Jahren in der Wohnung, plant keinen Umzug, und das 3,5 m² kleine Bad aus den neunziger Jahren ist ihm längst zu eng.

Der Vermieter muss zustimmen, am besten schriftlich, denn an ein mündliches Ja erinnert sich beim Auszug oft niemand mehr. Bei LWB und Genossenschaften, denen rund ein Viertel der Leipziger Wohnungen gehört, lohnt die Frage, wann der Steigstrang, die senkrechte Hauptleitung, ohnehin erneuert wird. In die Vereinbarung gehören:

Umfang der Arbeiten mit Grundriss und Leistungsverzeichnis.
Kostenverteilung einschließlich einer möglichen Beteiligung des Vermieters.
Auszug. Ohne Regelung kann der Vermieter nach § 546 BGB den Rückbau verlangen. Das Wegnahmerecht des Mieters aus § 539 Absatz 2 BGB, also das Recht, Einbauten wieder auszubauen, hilft bei verklebten Fliesen kaum.
Ausgleich für den Mehrwert, der beim Eigentümer bleibt, etwa eine Ablöse oder befristet weniger Miete.
Haftung für Schäden, vor allem für Wasser in der Wohnung darunter.

Nur in einem Fall kann der Mieter die Erlaubnis verlangen. Nach § 554 BGB muss der Vermieter Umbauten zulassen, die Menschen mit Behinderung die Nutzung erleichtern, es sei denn, sie sind ihm unter Abwägung der Interessen nicht zuzumuten. Zahlen muss der Mieter, für den Rückbau kann der Vermieter eine Sicherheit verlangen, und abweichende Absprachen zulasten des Mieters sind unwirksam. Maße und Kosten stehen unter Barrierefreies Bad, Zuschüsse unter Badumbau Förderung.

Neun Leipziger Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung

Leipzig hat neun soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB, oft Milieuschutz genannt (Stand Oktober 2026). Dort braucht jede bauliche Änderung eine erhaltungsrechtliche Genehmigung, auch ein Badumbau im Inneren und auch ohne Baugenehmigungspflicht nach Sächsischer Bauordnung. Das gilt für bewohnte, selbst genutzte und leer stehende Wohnungen.

Die Satzungen sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten. Sie gelten in Alt-Lindenau, Lindenau, am Lene-Voigt-Park (Reudnitz-Thonberg, Anger-Crottendorf), an der Eisenbahnstraße, in Connewitz, Eutritzsch, Plagwitz/Kleinzschocher, Leutzsch und seit Februar 2025 im westlichen Schönefeld. Geprüft wird deshalb nicht die Bauqualität, sondern ob die Ausstattung den zeitgemäßen Standard übersteigt.

Regelmäßig genehmigungsfähig ist nach dem Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandard ein Bad mit Grundausstattung aus WC, Waschbecken, Wanne oder Dusche und Fliesen an Wand und Boden, als Ersatz wie als Ersteinbau, auch mit nötigem Grundrisseingriff. Dazu kommen Sanitär-, Wasser-, Abwasser- und Elektroinstallation nach Standard sowie ein zweites WC ab vier Zimmern, wenn deren Zahl gleich bleibt.

Nicht genehmigungsfähig sind unnötige Eingriffe in funktionierende Grundrisse, etwa die Auflösung einer separaten Küche. Ein zweites Bad, ein Gäste-WC unter vier Zimmern, Fußbodenheizung, Wohnungszusammenlegung oder gehobene Ausstattung regelt der Standard nicht ausdrücklich; das Amt prüft sie einzeln und erwartet eine Begründung. Auch barrierefreie Umbauten werden einzeln geprüft.

Für die Praxis heißt das: In der Pflicht steht der Eigentümer, auch wenn er die Wohnung selbst nutzt, und der Antrag geht vor der Auftragsvergabe hinaus. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert nach § 213 BauGB bis zu 30.000 Euro Bußgeld. Betroffene Adressen zeigt die Übersichtskarte der Stadt; das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung entscheidet binnen eines Monats und empfiehlt dringend eine Vorabberatung.

Wie es in Ihrem Viertel aussieht, steht auf den Gebietsseiten. In der Südvorstadt gilt keine soziale Erhaltungssatzung, ebenso wenig in Gohlis. Den Aufstellungsbeschluss für den Westteil der Südvorstadt hob der Stadtrat im Februar 2025 auf; erst südlich der Richard-Lehmann-Straße beginnt das Gebiet Connewitz. In Neustadt-Neuschönefeld ist dagegen zu prüfen, ob das Haus im Gebiet Eisenbahnstraße liegt.

Eine Reihenfolge, die Streit und Leerlauf spart

Wem mehrere Wohnungen in einem Leipziger Gründerzeithaus mit vier bis fünf Geschossen gehören, plant am besten in dieser Folge, damit keine Frist und keine Genehmigung offen bleibt:

Zustand erfassen und den Erhaltungsanteil realistisch beziffern; er bestimmt Umlage und Steuer.
Satzung und Denkmalliste prüfen, nötige Genehmigungen vor jedem Auftrag einholen.
Festpreis anfordern, mit Lohn, Erhaltung und Modernisierung in getrennten Positionen.
Ankündigen nach § 555c BGB, vollständig und spätestens drei Monate vor Beginn.
Am Stück bauen, in bewohnten Wohnungen mit Ersatz für WC und Dusche.
Erhöhung nach § 559b BGB mit Kostenaufstellung erklären.

Steht die Wohnung leer, fallen die Schritte vier und sechs weg, und es braucht weder Ersatzbad noch Rücksicht auf Bewohner, eine Minderung gibt es nicht. Am günstigsten ist deshalb die Zeit zwischen zwei Mietverhältnissen.

Was wir in Mietwohnungen nicht übernehmen

Rechts- und Steuerberatung gehört nicht zu unserem Handwerk. Eine Mieterhöhung kalkulieren, eine Ankündigung aufsetzen oder einen Härteeinwand bewerten: Das überlassen wir einem Fachanwalt für Mietrecht, dem Eigentümerverband oder dem Mieterverein, Steuerfragen Ihrem Steuerberater.

Ohne Eigentümer als Auftraggeber oder seine schriftliche Zustimmung bauen wir in keiner Mietwohnung, und solange die Genehmigung im Erhaltungsgebiet aussteht, beginnen wir nicht, sonst droht der Rückbau. Einzelreparaturen wie eine tropfende Armatur übernehmen wir nicht; das erledigt die Hausverwaltung mit ihrem Installateur schneller.

Ein Billigbad, das nur bis zur nächsten Neuvermietung halten soll, bauen wir ebenfalls nicht; realistische Spannen stehen unter Badsanierung Kosten. Was wir beitragen: Erhaltung und Modernisierung getrennt im Angebot. Der Mehraufwand liegt bei uns bei rund einer Stunde, der Nutzen bei Ihnen: weniger Streit um die Umlage.

Am Anfang steht ein kostenloser Termin

Eigentümer und Hausverwaltungen beauftragen uns in ganz Leipzig sowie in Markkleeberg, Taucha, Schkeuditz und Markranstädt, auch für mehrere Bäder nacheinander im selben Haus. Unser Betrieb sitzt in Leipzig.

Der Ersttermin ist kostenlos, vor Ort oder per Videocall. Danach erhalten Sie einen Festpreis, der Lohn und Material sowie Erhaltung und Modernisierung getrennt ausweist. Sie erreichen uns unter 01579 2834950, montags bis freitags von 7 bis 16:30 Uhr. Bei mehreren Wohnungen takten wir die Bäder so, dass jeweils nur eine Wohnung Baustelle ist; erwähnen Sie das am besten gleich beim Anruf.

Für Eigentumswohnungen mit Eigentümergemeinschaft, in Leipzig laut Zensus 2022 gut ein Viertel aller Wohnungen, gelten eigene Beschlussregeln, siehe Bad in der Eigentumswohnung. Die Preisspannen stehen unter Badsanierung Kosten.

Häufige Fragen

Ist der Vermieter verpflichtet, das Bad zu sanieren?

Ja, soweit es um die Erhaltung geht, eine Modernisierung schuldet er nicht. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB muss er die Wohnung über die gesamte Mietzeit vertragsgemäß nutzbar halten. Undichte Abdichtung, defekte Leitungen oder Schimmel aus einem Bauschaden behebt er, ein funktionierendes Sanierungsbad von 1996 muss er nicht erneuern. Im Ersttermin ordnen wir jede Position zu.

Ab wann gilt ein altes Bad als Mangel?

Sobald es nicht mehr funktioniert wie geschuldet oder hinter dem Zustand bei Vertragsschluss zurückbleibt. Mängel sind etwa Undichtigkeit, fehlendes Warmwasser, ein unbenutzbares WC oder gesundheitsschädlicher Schimmel, nicht aber abgenutzte Fliesen, ein altmodischer Grundriss oder fehlende Barrierefreiheit. In der Grauzone, etwa bei schwacher Abluft, entscheidet im Streit ein Gutachten. Den Befund nehmen wir im Ersttermin auf.

Wie früh muss der Vermieter eine Badmodernisierung ankündigen?

Spätestens drei Monate vor Baubeginn und in Textform, so verlangt es § 555c BGB bei einer Modernisierung. Die Ankündigung nennt Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, die erwartete Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten. Reine Instandsetzungen fallen nicht unter diese Frist, sind aber rechtzeitig anzukündigen. Den Bauzeitplan dafür liefern wir mit dem Festpreis nach dem Ersttermin.

Wie stark darf die Miete nach einer Badsanierung steigen?

Die Jahresmiete darf um 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten steigen, nach § 559 BGB (Stand Oktober 2026). Der Erhaltungsanteil fällt vorher heraus. Die Kappungsgrenze aus § 559 Absatz 3a BGB erlaubt höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro nur 2 Euro, was in Leipzig viele Wohnungen trifft. Beide Anteile weisen wir im Festpreis getrennt aus.

Muss ein Mieter die Sanierung seines Bades hinnehmen?

Ja, wenn die Ankündigung korrekt ist und keine unzumutbare Härte entgegensteht. Die Duldungspflicht folgt für Modernisierungen aus § 555d BGB, für Erhaltung aus § 555a BGB. Einen Härteeinwand, etwa wegen Alter, Krankheit oder der künftigen Miete, erhebt er in Textform bis zum Ablauf des Monats nach dem Zugang. Den Baubeginn stimmen wir nach dem Ersttermin auf diese Fristen ab.

Darf der Mieter während der Bauzeit die Miete mindern?

Ja, für die Zeit, in der das Bad ganz oder teilweise ausfällt, nach § 536 BGB. Wie viel, hängt davon ab, was dem Mieter bleibt. Der dreimonatige Minderungsausschluss aus § 536 Absatz 1a BGB gilt nur für energetische Modernisierung, nicht fürs Bad. Ein Ersatz-WC senkt die Quote. Nach dem Ersttermin planen wir eine kurze Bauzeit, beim Komplettbad 10 bis 15 Arbeitstage.

Kann ich als Mieter mein Bad auf eigene Rechnung erneuern lassen?

Ja, sofern der Vermieter zustimmt, am besten schriftlich in einer Vereinbarung. Ohne Regelung kann er beim Auszug nach § 546 BGB den Rückbau verlangen, umgekehrt haben Sie das Wegnahmerecht nach § 539 Absatz 2 BGB. Festzuhalten sind der Verbleib der Einbauten, ein möglicher Ausgleich durch Ablöse oder befristet geringere Miete und die Haftung für Schäden. Das Leistungsverzeichnis dafür liefern wir nach dem Ersttermin.

Kann ein Mieter einen barrierefreien Umbau verlangen?

Ja, die Erlaubnis, nicht aber die Bezahlung durch den Vermieter. Nach § 554 BGB muss der Vermieter einem Umbau zustimmen, der Menschen mit Behinderung die Nutzung erleichtert, außer er ist ihm nach Abwägung der Interessen unzumutbar. Bezahlen muss der Mieter selbst, und der Vermieter darf eine Rückbausicherheit fordern. Maße und Ablauf klären wir im kostenlosen Ersttermin.

Braucht eine Badsanierung in Leipzig eine Genehmigung?

Ja, wenn das Haus in einem der neun sozialen Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB liegt, auch ohne Bauantrag (Stand Oktober 2026). Ein Bad mit Grundausstattung wird dort regelmäßig genehmigt, ein zweites Bad oder gehobene Ausstattung prüft das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung einzeln. Im Kulturdenkmal kann zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung nötig sein. Ob Ihr Haus betroffen ist, klären wir im Ersttermin.

Kann ein Vermieter die Badsanierung steuerlich geltend machen?

Ja, und das in größerem Umfang als bei Selbstnutzern. Als Werbungskosten zählt der Erhaltungsaufwand im Zahlungsjahr komplett, Material inklusive und ohne Obergrenze; § 82b EStDV erlaubt auch eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre. Liegen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf über 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, wird stattdessen abgeschrieben. Lohn und Material trennen wir im Festpreis nach dem Ersttermin.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Leipzig. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

4,9 von 5Google-Bewertungenfür unseren Betrieb in Leipzig

Begehbare Dusche mit Lichtnische, Beispiel für eine Badsanierung in Leipzig

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