Eigentumswohnung: Vorwand mit Spülkasten vor einer gedämmten Steigleitung

Meisterbetrieb für Badbau

Bad in der Eigentumswohnung sanieren in Leipzig

Über Fliesen, Wanne und Armaturen entscheiden Sie allein, bei Estrich, Strang oder Fenster stimmt die Gemeinschaft mit. Wo die Grenze verläuft, zeigen wir Bauteil für Bauteil, Stand WEG-Reform 2020.

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Wo Ihr Eigentum endet

Gefühlt reicht Ihr Eigentum bis zur Wohnungstür, rechtlich zieht sich eine unsichtbare Grenze mitten durchs Bad. Das Wohnungseigentumsgesetz fragt nach der Funktion: Dient ein Bauteil allein Ihrer Wohnung und lässt es sich entfernen, ohne das Gebäude zu beeinträchtigen, ist es Sondereigentum. Trägt es das Haus oder versorgt es auch die Nachbarn, bleibt es Gemeinschaftseigentum, selbst innerhalb Ihrer Wand. Laut Zensus 2022 gehören in Leipzig 27,5 Prozent aller Wohnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ihr Sondereigentum	Gemeinschaftseigentum
Fliesen, Bodenbelag, Anstrich, Silikonfugen	Estrich und Abdichtung darunter
Wanne, Dusche, WC, Waschtisch, Armaturen	Steigleitung und Fallrohr, auch in Ihrer Wand
Leitungen nach dem Abzweig in Ihre Wohnung	Leitungen bis zum Abzweig mit Absperrventil
Zimmertüren, Steckdosen, Leuchten, Badmöbel	Lüftungsschacht, Badfenster, Wohnungseingangstür
Nichttragende Trennwände in der Wohnung	Geschossdecke, tragende Wände, Schallschutz

Die erste Zeile rechts überrascht viele Eigentümer: Estrich und Abdichtung zählen zum Gebäude, obwohl Sie jeden Tag darauf stehen. Eine Badrenovierung, die lediglich neu fliest, bleibt deshalb ganz Ihre Angelegenheit. Sobald der Estrich für einen neuen Aufbau geöffnet wird, ist Gemeinschaftseigentum im Spiel.

Ob Sie einen Beschluss brauchen

Maßgeblich ist, ob eine Arbeit ein Bauteil der rechten Tabellenspalte berührt. Bleibt die Aufteilung des Bades, tauschen Sie nur Objekte, fliesen neu und erneuern die Elektrik innerhalb der Wohnung, muss niemand gefragt werden. Fällt eine tragende Wand, wird der Estrich geöffnet oder der Strang angefasst, ist Gemeinschaftseigentum berührt: Das ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und gehört auf die Tagesordnung. Rückt nur das WC an eine andere Wand, ohne Strang und Estrich anzufassen, braucht es meist keinen Beschluss (§ 13 Abs. 2 WEG).

Mit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist ein solcher Antrag leichter durchzubringen, als viele fürchten. Seither reicht eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, ein Veto einzelner Betroffener gibt es nicht mehr. Zahlen muss, wer den Umbau will, also Sie. Weil die übrigen Eigentümer nichts beisteuern, gibt es darüber selten Streit.

In neun Leipziger Gebieten kommt eine zweite Stelle hinzu. Liegt die Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet, etwa in Connewitz oder Eutritzsch (rechtsverbindlich seit 5. Juli 2020) oder in Plagwitz und Kleinzschocher (seit 3. April 2022), braucht auch ein Badumbau ohne Bauantrag eine erhaltungsrechtliche Genehmigung des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung. Das Amt entscheidet innerhalb eines Monats, und ein Bad mit Grundausstattung gilt als zeitgemäßer Standard, der regelmäßig genehmigt wird.

Ohne Beschluss geht erstaunlich viel. Die Wanne darf einer bodengleichen Dusche weichen, wenn der vorhandene Bodenaufbau genug Höhe bietet. Raumhohe Fliesen sind ebenso möglich wie ein breiterer Waschtisch. Armaturen wandern unter Putz in eine Vorwand aus unserer Hand, eine Fußbodenheizung passt, wenn der Aufbau sie aufnimmt. Dazu kommen neue Leuchten, Steckdosen und ein besserer Lüfter, solange er nicht in einen gemeinsamen Schacht bläst.

Altes Bad vor der Sanierung mit türkisfarbenen Fliesen, Doppelwaschtisch und Badewanne

Strang und Fallrohr im Leipziger Bestand

In Gründerzeithäusern führt das gusseiserne Fallrohr meist durch einen gemauerten Schacht am WC oder hofseitig durch den Seitenflügel; Steigleitungen sitzen dort oft auf Putz. Plattenbauten der siebziger und achtziger Jahre bündeln den Strang in einem Installationsschacht zwischen Küche und Bad, Nachkriegsbauten verbergen ihn hinter einer Revisionsklappe. Ihr Eigentum fängt an der Abzweigung an, meist erkennbar am ersten Absperrventil; für alles davor ist die Gemeinschaft zuständig. Den Aufbau alter Schächte beschreibt die Seite Bad im Altbau.

Klären Sie diese Grenze vor jeder Terminplanung: Ein Beschluss kostet Monate, nicht Tage. Wie sich das in den Ablauf fügt, zeigt der Zeitplan. In Leipzig brachte die Sanierungswelle der neunziger Jahre mit den Bädern meist neue Stränge, heute 25 bis 30 Jahre alt und selten verbraucht; in Häusern ohne diese Sanierung stecken noch Rohre aus der Zeit vor 1990. Erkundigen Sie sich rechtzeitig, ob die Verwaltung am Strang etwas plant. Passt beides zusammen, trägt die Gemeinschaft ihren Anteil aus der Rücklage, und gebaut wird nur einmal.

Ein Punkt gehört in Leipzig auf dieselbe Liste: Bleileitungen. Hauseigentümer mussten sie nach der Trinkwasserverordnung bis Anfang 2026 austauschen oder stilllegen, Anfang 2028 sinkt der Grenzwert auf 0,005 Milligramm je Liter. Die Trinkwasserleitung bis zur Abzweigung gehört der Gemeinschaft; steckt in einem unsanierten Haus noch Blei, ist das ein Thema für die Versammlung, nicht für Ihr Angebot.

Liegt das Fallrohr ohnehin offen, lohnt ein Blick auf die Befestigung. Ein neues Kunststoffrohr hinter der Vorwand rauscht spürbar weniger als das alte Rohr im Schacht, allerdings nur in Schellen mit Körperschalldämmung. Die DIN 4109 begrenzt Installationsgeräusche in schutzbedürftigen Nachbarräumen auf 30 dB(A). Starr verschraubt, trägt das Rohr den Schall in beide Richtungen weiter, und beheben lässt sich das nur mit einer zweiten Baustelle.

Altbaubad nach der Renovierung mit Bogenfenster, Duschkabine, Waschbecken und Wand-WC

Der Weg über die Versammlung in Wochen

Schritt	Frist oder Dauer
Erster Termin und Angebot, damit die Maßnahme beschreibbar wird	1 bis 2 Wochen
Tagesordnungspunkt bei der Verwaltung beantragen	bevor die Einladungen verschickt werden
Einladung an sämtliche Eigentümer	mindestens 3 Wochen vor dem Termin
Versammlung mit Beschluss	1 Termin
Anfechtungsfrist bis zur Bestandskraft	1 Monat nach dem Beschluss
Baubeginn	im Anschluss

Schwierig wird es selten bei der Abstimmung, meist beim Termin. Ordentlich treffen sich die Eigentümer nur einmal im Jahr; war die Versammlung im März und Sie fragen im April an, kann es bis zum nächsten Frühjahr dauern. Schneller geht es auf zwei Wegen. Für einen Umlaufbeschluss in Textform müssen alle Eigentümer zustimmen, was bei fünf oder acht Wohnungen im Haus meist gelingt. Alternativ kann mehr als ein Viertel der Eigentümer eine außerordentliche Versammlung einfordern.

Der Beschluss sollte genau festhalten, welche Arbeiten an welchem Bauteil anstehen, wer sie ausführt und bezahlt und wer für Schäden am Gemeinschaftseigentum einsteht. Eine bloße Erlaubnis, das Bad im zweiten Obergeschoss zu sanieren, hilft drei Jahre später niemandem, wenn jemand fragt, weshalb der Estrich offen lag. Die Verwaltung führt jeden Beschluss in ihrer Beschluss-Sammlung, nachlesbar auch dann, wenn Sie die Wohnung längst verkauft haben.

Kosten in der Eigentumswohnung und wer sie trägt

Das Bad an sich kostet hier so viel wie im Reihenhaus. In Leipzig liegt ein Komplettbad mit sechs bis acht Quadratmetern bei 13.000 bis 22.000 Euro, der Wechsel von der Wanne zur bodengleichen Dusche bei 3.500 bis 8.000 Euro, beides inklusive Umsatzsteuer. Woraus sich diese Spannen ergeben, erklärt die Seite Badsanierung Kosten.

Nur in der Eigentumswohnung fallen drei Posten an:

Schallentkopplung in der Vorwand kostet je nach Stranglänge rund 300 bis 800 Euro. Kein Posten wird öfter gestrichen, keiner ist danach jeden Morgen so deutlich zu hören.
Strang sperren und wieder anfahren dauert meist einen halben Arbeitstag, Termin nach Absprache mit der Verwaltung.
Anteil an Arbeiten der Gemeinschaft fällt nur an, wenn die Eigentümer den Strangtausch gleich mitbeschließen; bezahlt wird er aus der Rücklage, getrennt von Ihrer Rechnung.

Selbstnutzer ziehen nach § 35a EStG 20 Prozent der Arbeitskosten von der Einkommensteuer ab, höchstens 1.200 Euro jährlich. Das klappt nur mit gesondert ausgewiesenem Lohn auf der Rechnung und Zahlung per Überweisung. Mehr dazu unter Badsanierung steuerlich absetzen. Bei vermieteten Wohnungen sind es dagegen Werbungskosten, hinzu kommen Ankündigung und Mieterhöhung; diesen Fall behandelt Badsanierung in der Mietwohnung gesondert.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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So läuft es mit der Verwaltung

Melden Sie den Baubeginn schriftlich an, mit Zeitraum, Betrieb und Ansprechpartner. Der Rest ist meist ein Telefonat:

Sperrtermin für den Strang. Das Wasser fehlt an einem Werktag zwei bis vier Stunden, angekündigt per Aushang im Treppenhaus einige Tage vorher.
Container, Halteverbot und Aufzug. Der Container steht auf dem Grundstück oder auf dem Gehweg; Letzteres ist eine Sondernutzung, die der Eigentümer oder Bauherr beim Mobilitäts- und Tiefbauamt beantragt, für 0,08 bis 0,13 Euro je Quadratmeter und Tag. Eine Halteverbotszone braucht 14 behördliche Arbeitstage Vorlauf und vier Tage Aushang. Aufzugskabine und Treppenhaus werden zusätzlich geschützt.
Arbeitszeiten. Laute Arbeiten legen wir auf Werktage zwischen 7 und 20 Uhr, sonn- und feiertags ruht die Baustelle. Setzt die Hausordnung engere Zeiten, gilt sie.
Nachweise. Vorab die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs, am Ende der Nachweis der Abdichtung. Fotografieren Sie außerdem die offene Wand, bevor die Vorwand geschlossen wird; es gibt keine einfachere Absicherung auf einer Baustelle.

Alles Übrige verläuft wie bei jeder anderen Badsanierung; die Seite Badsanierung Ablauf geht die Schritte einzeln durch.

Wasserschaden in der Wohnung darunter

Den Wasserfleck an der Decke unter Ihrem Bad will niemand sehen. Kommt es doch dazu, zählen drei Punkte: die Herkunft des Wassers, die Haftung und die Kosten.

Stammt das Wasser aus Strang oder Fallrohr, sind die Gemeinschaft und ihre Gebäudeversicherung zuständig. Tritt es an der Armatur oder unter der Dusche aus, also im Sondereigentum, haften Sie. Leitungswasserschäden ersetzt die Gebäudeversicherung meist auch dann, allerdings weder die Selbstbeteiligung noch den Hausrat des Nachbarn. Liegt ein Ausführungsfehler vor, etwa ein angebohrtes Rohr oder eine lückenhafte Abdichtung, springt die Betriebshaftpflicht des ausführenden Betriebs ein.

Gegenüber dem Nachbarn haften Sie meist selbst dann, wenn Sie keine Schuld trifft. Die Gerichte sprechen ihm einen Ausgleichsanspruch zu, sobald der Schaden von Ihrer Seite ausgeht und für ihn unvermeidbar war. Ein eingetragener Fachbetrieb mit eigener Betriebshaftpflicht ist auch deshalb die sicherere Wahl.

An der Abdichtung sollten Sie am wenigsten sparen. Bäder, die seit der Erstsanierung in den neunziger Jahren unverändert sind, haben eine Abdichtung nach damaligem Stand, unsanierte Bäder aus DDR-Zeiten oft überhaupt keine, und unter dem Estrich kommt höchstens Bitumenpappe zum Vorschein. Das bleibt unbemerkt, bis die Silikonfugen reißen und bei jedem Duschen etwas Wasser hinter die Fliesen dringt. Dagegen hilft eine Verbundabdichtung nach DIN 18534; sie sollte in keinem Angebot für ein Bad fehlen.

Dachgeschossbad mit Dachfenster, dunklen Holzbalken und grauen Wandfliesen

Woran es in der Praxis scheitert

Fehlende Aufbauhöhe für die bodengleiche Dusche. Gerechnet ab Rohdecke bis Fliesenoberkante kommt ein Wandablauf mit 7 bis 10 Zentimetern aus, flache Bodensysteme verlangen 9,5 bis 12, der herkömmliche Punktablauf sogar 12 bis 15. Sitzt der Ablauf weit vom Strang, kostet das Gefälle zusätzlich Höhe. Auf der Holzbalkendecke eines Gründerzeithauses reicht der Platz oft nicht, und die Decke ist Gemeinschaftseigentum. Abhilfe schaffen häufig eine wandbündige Rinne oder ein Wandablauf, ohne in den Bestand einzugreifen; mehr dazu unter Dusche statt Wanne.

Ein Lüftungsschacht für mehrere Bäder. Innenliegende Bäder in Plattenbauten und vielen Nachkriegshäusern entlüften über einen Sammelschacht. Arbeitet dort ein kräftiger eigener Ventilator, landet die Luft beim Nachbarn statt über dem Dach. Weil der Schacht der Gemeinschaft gehört, muss der Anschluss abgestimmt werden.

Das Badfenster. Fenster gehören der Gemeinschaft, auch das kleine Hoffenster über der Wanne. Der Austausch braucht einen Beschluss, der Innenanstrich des Rahmens nicht.

Das versetzte WC. Rückt das WC vom Fallrohr weg, wird die Abwasserleitung länger und braucht im Fußboden Platz für wenigstens einen Zentimeter Gefälle pro Meter. Ob ein Versatz um zwei Meter an die gegenüberliegende Wand gelingt, ist darum eine Frage der Zentimeter im Boden, kaum eine des Wollens.

Mit einem Angebot in die Versammlung

Die Versammlung stimmt nicht über einen Eindruck ab, sondern über eine Vorlage. Unser Angebot benennt deshalb die Arbeiten, die betroffenen Bauteile und den geplanten Zeitraum so konkret, dass Sie vor den anderen Eigentümern nichts mündlich ergänzen müssen.

Unsere Baustellen liegen im Leipziger Bestand: ein aufgeteiltes Gründerzeithaus in Gohlis mit gemauertem Schacht am WC, Lofts in den Buntgarnwerken in Plagwitz mit Vorwänden auf Kappendecken, eine geteilte Villa in Markkleeberg mit zwei Bädern über einer Holzbalkendecke. Sanitär, Elektrik, Fliesen und Anstrich übernimmt unser eigenes Team. Sie sprechen immer mit derselben Person, und den Festpreis bekommen Sie nach dem Ersttermin. Unser Sitz ist in Leipzig.

Die Unterlage für die Versammlung schreiben wir nach dem Ersttermin. Sie erreichen uns unter 01579 2834950, werktags bis 16:30 Uhr. Beschreiben Sie, wo im Haus die Wohnung liegt; oft klappt der Termin noch in der laufenden Woche, bei Ihnen oder als Videocall. Gemeinsam prüfen wir Strang, Bodenaufbau und Lüftung und klären, was Sie allein entscheiden dürfen und wo die Gemeinschaft zustimmen muss. Das Gespräch ist kostenlos, und entscheiden müssen Sie erst danach. Wer lieber schreibt, nutzt das Formular weiter unten.

Badgrundriss auf dem Planungstisch, daneben Zollstock und Maßband

Häufige Fragen

Brauche ich für die Badsanierung in der Eigentumswohnung einen Beschluss?

Nein, solange Sie nur Ihr Sondereigentum anfassen. Wanne, Dusche, WC und Waschtisch, dazu Fliesen, Armaturen, Leuchten und Anstrich: Darüber entscheiden Sie allein. Einen Beschluss nach § 20 WEG brauchen Sie erst, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, etwa Estrich oder Strang. Liegt die Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet, ist zusätzlich eine Genehmigung der Stadt nötig.

Wann braucht ein Badumbau die Zustimmung der Eigentümer?

Immer dann, wenn die Arbeiten Gemeinschaftseigentum berühren. Das betrifft das Aufschneiden des Estrichs, Eingriffe in tragende Wände oder die Decke, ein WC an neuer Position, Arbeiten an Steigstrang oder Fallrohr und den Tausch des Badfensters. Juristisch gilt das als bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Seit Dezember 2020 reicht dafür die einfache Mehrheit.

Wie teuer ist ein Komplettbad mit 6 bis 8 Quadratmetern in der Eigentumswohnung?

In Leipzig kostet ein Komplettbad dieser Größe 13.000 bis 22.000 Euro brutto. Hinzu kommen in der Eigentumswohnung meist 300 bis 800 Euro für die Schallentkopplung der Vorwand sowie rund ein halber Arbeitstag, um den Strang abzusperren. Nach dem kostenlosen Ersttermin bekommen Sie einen Festpreis, den Sie der Versammlung vorlegen können.

Was kostet es, die Wanne durch eine bodengleiche Dusche zu ersetzen?

In Leipzig sind dafür 3.500 bis 8.000 Euro zu veranschlagen. Wo Ihr Bad innerhalb der Spanne landet, entscheidet vor allem der vorhandene Boden: Entweder genügt seine Aufbauhöhe, oder wir lösen den Ablauf über die Wand. Solange der Estrich geschlossen bleibt, brauchen Sie keine Zustimmung der Versammlung.

Ist eine bodengleiche Dusche mit 7 Zentimetern Aufbauhöhe möglich?

Ja, mit einem Wandablauf, der zwischen Rohdecke und fertiger Fliese nur 7 bis 10 Zentimeter braucht. Ein flaches Bodensystem verlangt 9,5 bis 12, der klassische Punktablauf 12 bis 15. Bei knapper Höhe bleibt die Geschossdecke, die allen Eigentümern gehört, mit Wandablauf oder wandbündiger Rinne unangetastet. Über Leipziger Holzbalkendecken aus der Gründerzeit ist das die gängige Lösung.

Ist der Steigstrang hinter meinen Fliesen mein Eigentum?

Meist nicht. Steigstrang und Fallrohr versorgen alle Wohnungen und zählen deshalb zum Gemeinschaftseigentum, auch dort, wo sie durch Ihre Räume führen. Ihr Sondereigentum beginnt in der Regel erst am Abzweig in die Wohnung, erkennbar am ersten Absperrventil. Was davor liegt, bis hinab zum Hausanschluss, verwaltet und finanziert die Gemeinschaft.

Wer trägt die Kosten, wenn beim Badumbau der Strang erneuert wird?

Die Gemeinschaft, sofern sie den Tausch als eigene Maßnahme beschließt; bezahlt wird dann aus Rücklage und Hausgeld. Modernisieren nur Sie, zahlen Sie selbst. Viele Leipziger Stränge stammen aus der Sanierung der neunziger Jahre und sind 25 bis 30 Jahre alt. Klären Sie deshalb früh mit der Verwaltung, ob dort etwas ansteht, dann wird nur einmal gebaut.

Wie viel Zeit vergeht bis zum Baustart, wenn die Gemeinschaft beschließen muss?

Mindestens drei Wochen plus einen Monat, denn so lange laufen Einladungs- und Anfechtungsfrist. Länger dauert oft das Warten auf die nächste ordentliche Versammlung, die nur einmal im Jahr stattfindet. Abkürzen lässt sich das mit einem Umlaufbeschluss in Textform oder einer außerordentlichen Versammlung, die mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangen kann.

Wer kommt für einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung auf?

Das entscheidet die Herkunft des Wassers. Leckt Strang oder Fallrohr, springen die Gemeinschaft und deren Gebäudeversicherung ein. Stammt das Wasser aus Ihrem Sondereigentum, haften Sie, gegenüber dem Nachbarn meist sogar ohne eigenes Verschulden. Hat der Handwerksbetrieb bei der Ausführung einen Fehler gemacht, zahlt dessen Betriebshaftpflicht.

Lassen sich die Handwerkerkosten für das Bad von der Steuer absetzen?

Ja, nach § 35a EStG mindern 20 Prozent des Lohnanteils die Einkommensteuer, um höchstens 1.200 Euro jährlich. Bedingung sind eine Überweisung statt Barzahlung und eine Rechnung, die den Lohn eigens ausweist, wie es unsere Rechnungen tun. Für eine vermietete Wohnung setzen Sie stattdessen Werbungskosten an.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Leipzig. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

4,9 von 5Google-Bewertungenfür unseren Betrieb in Leipzig

Begehbare Dusche mit Lichtnische, Beispiel für eine Badsanierung in Leipzig

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